《地產霸權》既是書名，也是本港大部份市民心目中一個非常重要的詞語，它代表平民百姓對於仇恨各大地產商的心態。較早前，有大地產商主席表示，地產商被冤枉，根本沒有所謂「發水樓」，沒有「地產霸權」。世事向來公說公有理，婆說婆有理，而筆者的看法是，繼續糾纏於「地產霸權」現象是無濟於事的，大家應該查找問題源頭，繼而對症下藥根治才是。
近年本港整體經濟只有1%至3%的實質增長，薪金增幅趕不上通脹升幅，但私人樓宇價格卻大幅急升，甚至升破97年樓市泡沫高位。今年4月，本港整體樓價相比97年高峰時更高出13個百分點，三月份成交宗數更是2010年11月來最高。再者本地主要地產商的業務廣泛，涉足電訊、零售及公用事業等範疇，導致「地產霸權」深入民心，成為眾矢之的。
我們都知道，各行各業都受制於租金和樓價高企，使做任何生意的成本大增。據ECA最新調查發現，本港租金再上漲15%，無提供家具的三房住宅租金平均每月11,813美元，此情況進一步加強香港成為最昂貴高檔物業城市的地位。
當然，在過去的十多年，本港政府限制土地供應，房屋政策的失敗亦是導致高樓價的原因之一。不過，隨著中國資本流動開放，內地資金大量湧入本港私樓市場，推升本地樓價，加上在全球一體化及量化寬鬆等因素下，除香港外，現時新加坡，倫敦，澳洲的地產崛起亦十分顯著，這都是由於經濟力量所引致。
筆者認為，要了解香港的樓市，必先要了解其他國家的樓市，從而可以更清楚明白全球和本地的經濟因素的影響。以下的兩個圖正是把香港的樓市跟新加坡、英國、澳洲等國家作比較。當然，香港只是一個城市，最合適的比較應該是跟英國和澳洲的大城市，如倫敦和悉尼比較，否則，是低估了它們的升幅。
（圖一） 圖一顯示，如果從1980年算起，過去的30年總體來說，香港的樓市基本上是和鄰近的新加坡和澳洲同步，英國在金融海嘯後才明顯跑輸。但是，如果從1990年算起，香港的樓市是四者之冠，而且波幅也是最大的。
（圖二） 不過，較少人知道的，如果扣除通脹後，自1980年來（圖二），香港的樓價竟然大幅跑輸另外三個國家；就算由1990年算起，扣除通脹後，香港的樓市都仍然跑輸新加坡。
另外，香港的樓價，相對於租金收入，自1980年起，升幅較少，即是說，新加坡樓市的租金收入回報增長，相對於香港樓市更低；而香港樓市的租金回報和澳洲相若。不過，如果從1990年計算，香港的樓價相對租金，卻是四地之首。
找出問題，才能對症下藥。從以上種種數據，我們可以看到香港樓價高漲，是不爭的事實，不過，香港周邊的地區，特別是澳洲和新加坡，雖然沒有香港嚴重，但是仍然升幅不少。所以，樓價升，既是一個本土的問題，也是一個全球資金流向所帶來的結果。
黃元山
中大全球政經碩士課程客席講師
香港大學專業進修學院中國商學院客席副教授
前國際投資銀行董事總經理
